פסק-דין בתיק ת"א 6731-08

1.            ביום 2.1.97 רכשה התובעת, תמר כאלי שהתגוררה עד אז בירושלים  את הזכויות בדירה בת 2 חדרים בשכונת שושנת העמקים בנתניה מאברהם ודבורה אסולין תמורת סך של 160,000 דולר. (ההסכם צורף כנספח א' לכתב התביעה). הנתבע, עו"ד יצחק מזרחי ייצג שני הצדדים בהסכם זה.  במועד חתימת ההסכם טרם נרשמו זכויות המוכרים במינהל מקרקעי ישראל ועל כן לא ניתן היה אף לרשום הערת אזהרה על שם התובעת. בהסכם צוין שנמסרו חוזי חכירה ושטרי העברת זכויות לחתימה סופית של המינהל וכאשר אלה יחתמו על ידי המינהל יועברו לרישום בלשכת רישום המקרקעין.

לענין מועדי התשלום צוין בהסכם שסך של 80,000 דולר ישולם במעמד חתימת ההסכם. סך של 30,000 דולר ישולם כנגד רישום הדירה על שם המוכר ורישום הערת אזהרה על שם הקונה וסך של 50,000 דולר ישולם לא יאוחר מיום 2.4.97 וכנגד מסירת החזקה לקונים ובתנאי כי עד אז סולקה או נגררה המשכנתא.

כמפורט בכתב התביעה לפי הוראתו המפורשת של הנתבע כי רישום הזכויות הינו הליך של שבועות ספורים העבירה לידי המוכרים את יתרת התמורה בסך של 80,000 דולר מבלי שזכויות המוכרים בנכס נרשמו ומבלי שנרשמה לטובתה הערת אזהרה. כן קיבלה החזקה בדירה.

לאחר שנכנסה לדירה הבינה שעשתה מקח טעות שכן מדובר בשכונה מפוקפקת שורצת עבריינים ועל כן לאחר כארבעה חודשים עזבה התובעת הדירה, השכירה אותה וחזרה לגור בירושלים.

רק באפריל 2005 הודיע הנתבע לתובעת שעדיין לא נרשמה לטובתה הערת אזהרה. התובעת חתמה על אישור כלפי חוכרי המשנה של המקרקעין ואז נרשמה  לטובתה הערת אזהרה על ידי הנתבע. אז גם הוברר לתובעת שרישום הזכויות על שמה לא יבוצע בעתיד.

במהלך שנת 2005 חלתה התובעת במחלקת כבד נגיפית והפכה לנכה ב- 100% . היא ביקשה למכור דירתה אולם לא יכלה לעשות כן לאור מצבה המשפטי שהרתיע קונים. רק ביולי 2007 מכרה התובעת דירתה בסך של 107,000 דולר (הסכם מכר זה צורף כנספח ה' לכתב התביעה).

בתביעתה טוענת התובעת כנגד רשלנות הנתבע בכך שהעדיף אינטרסי המוכרים על פני אינטרסיה, לא טרח לידעה אודות מצב הדברים הנכון של הזכויות בדירה, לא רשם הערת אזהרה לטובתה ולא טרח לרשום זכויותיה.

התובעת הגישה אף חוות דעת שמאי (צורפה לכתב התביעה כנספח ו' ) לפיה אילו זכויותיה בדירה היו רשומות כנדרש היתה דירתה שווה 127,000 דולר.

משכך הגישה תביעתה בסכומים כדלקמן:

א.      סך של 20,000 דולר הפרש בהתאם לחוות דעת השמאי.

ב.       הפסד דמי שכירות בתקופה שהעמידה הדירה למכירה בסך 58,431 ש"ח.

ג.        פיצוי בגין עוגמת נפש - 50,000 ש"ח.

סה"כ התביעה הועמד בגובה 205,526 ש"ח.

2.             הנתבע הגיש הגנתו לתביעה זו במסגרתה טען ראשית להתיישנות התביעה כנגדו. לגופו של ענין העלה מספר טענות:

א.      הסביר לצדדים שאין לדעת מתי יירשמו זכויות המוכר במנהל מקרקעי ישראל ועל כן עמד על כך שירשם בחוזה שהתשלום השני ישולם רק בכפוף לרישום זכויות המוכרים ורישום הערת אזהרה לטובת התובעת.

ב.       הנתבע פעל במטרה לגרום לרישום זכויות החכירה במנהל אולם בשנת 1998 שינה המינהל מדיניותו והודיע שאינו מאפשר  רישום העברת זכויות עד שהבנין כולו ירשם כבית משותף. הנתבע אינו מייצג כלל את כל בעלי הדירות ושירותיו לא נשכרו על מנת לרשום בית משותף.

ג.        הנתבע הודיע עוד בשנת 1998 לתובעת שרישום הזכויות בשמה אינו תלוי בו או במוכרים וכי נדרשת התארגנות של כלל בעלי הזכויות בבנין לצורך רישומו.

ד.       רק בשנת 2005 פנתה אליו התובעת וביקשה סיועו לרישום הערת האזהרה לזכותה. הנתבע הבהיר לה שיש צורך לאתר את החוכר הרשום, בני משפחת ימין. הוא טרח ואיתר ה"ה ימין ושכנע אותם לחתום על  רישום הערת אזהרה לטובת התובעת, הם הסכימו ואכן נרשמה הערת אזהרה על שם התובעת.

ה.      התובעת רכשה דירה הרשומה על שם מנהל מקרקעי ישראל אשר זכות החכירה של המוכרים לא היתה רשומה וזה היה מצבה אף בעת מכירתה על ידי התובעת לאחרים.